Acheter un logement HLM est une option qui suscite de nombreuses interrogations chez les locataires et les candidats à l’accès à la propriété. Est-ce possible ? Qui peut le faire ? Comment procéder ? Cet article répondra à toutes ces questions et vous permettra de mieux comprendre les enjeux autour de l’achat d’un logement social.
Le contexte législatif autour de la vente des HLM
La vente des logements sociaux est encadrée par la loi depuis plusieurs décennies. La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR, a élargi les possibilités d’achat des logements sociaux en facilitant la vente aux locataires et en ouvrant cette possibilité aux organismes publics et privés sous certaines conditions. Cette loi a été complétée par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi ELAN, qui prévoit notamment l’objectif de vendre 40 000 logements sociaux par an.
Qui peut acheter un HLM ?
Dans le cadre de ces lois, plusieurs catégories d’acquéreurs sont concernées :
- Les locataires du parc social : ils sont prioritaires pour l’achat de leur logement et disposent d’un droit de préemption en cas de vente.
- Les occupants : si le logement est vacant, les occupants réguliers du parc social peuvent également en faire l’acquisition.
- Les collectivités territoriales : elles peuvent acheter des logements sociaux pour les attribuer à des ménages éligibles ou pour réaliser des opérations d’aménagement, de rénovation ou de démolition-reconstruction.
- Les organismes publics et privés : ils peuvent acquérir des logements sociaux pour y loger leurs agents ou pour les revendre à des ménages éligibles.
- Les particuliers non occupants : sous certaines conditions, ils peuvent aussi acheter un HLM vacant pour le louer à un ménage éligible ou pour y habiter eux-mêmes s’ils répondent aux critères d’éligibilité.
Comment se déroule l’achat d’un HLM ?
Le processus d’achat d’un HLM diffère selon le profil de l’acquéreur :
Pour les locataires et occupants du parc social :
- Demande d’information auprès du bailleur social
- Réception de l’offre de vente avec un prix et des conditions de vente déterminés par le bailleur et validés par la préfecture
- Acceptation de l’offre dans un délai de deux mois et constitution du dossier de financement (prêt immobilier, prêt à taux zéro, aides locales…)
- Achat du logement chez le notaire, avec la possibilité de négocier le prix de vente si le logement est vacant depuis plus de six mois
- Signature de l’acte authentique et remise des clés
Pour les collectivités territoriales, organismes publics et privés :
- Manifestation d’intérêt auprès du bailleur social ou réponse à un appel d’offres
- Négociation du prix et des conditions de vente avec le bailleur social
- Signature d’une convention pour garantir la destination sociale du logement (attribution, loyer, gestion…)
- Achat du logement chez le notaire et signature de l’acte authentique
Quels avantages à acheter un HLM ?
Acheter un HLM présente plusieurs atouts pour les acquéreurs :
- Un prix inférieur au marché : les logements sociaux sont vendus en moyenne 30 % moins cher que les logements comparables sur le marché privé.
- Des frais d’acquisition réduits : les droits de mutation (frais de notaire) sont calculés sur la base du prix HLM et non sur la valeur vénale.
- Une accession sécurisée : en cas de difficultés financières, le bailleur social peut proposer des solutions d’aide ou reprendre temporairement la gestion du logement.
- Une qualité des logements souvent supérieure à celle du parc privé ancien, grâce aux normes de construction et aux rénovations réalisées par les bailleurs sociaux.
- Un dispositif d’accompagnement : les organismes HLM proposent des conseils et un suivi personnalisé pour faciliter l’achat et la prise en main du logement.
Quelles sont les contraintes à prendre en compte ?
L’achat d’un HLM comporte également certaines spécificités à anticiper :
- Des conditions d’éligibilité : le candidat à l’achat doit respecter les plafonds de ressources et, dans certains cas, être occupant du logement ou répondre à des critères de priorité (ancienneté, handicap…).
- Une revente encadrée : pendant une période de 10 ans, la revente du logement est soumise à l’accord du bailleur social et au respect des conditions initiales d’éligibilité.
- Des charges de copropriété parfois élevées, en raison des équipements collectifs (ascenseurs, chauffage…) et des travaux de rénovation ou de mise aux normes.
- Une localisation souvent en zone urbaine dense ou en périphérie des villes, qui peut présenter des avantages (proximité des services, transports…) mais aussi des inconvénients (densité de population, insécurité…).
Acheter un HLM peut donc constituer une véritable opportunité pour certains ménages qui souhaitent accéder à la propriété. Toutefois, il convient d’être bien informé et de prendre en compte l’ensemble des contraintes et des avantages que présente cette option.