Le Bail réel solidaire (BRS) est un dispositif innovant permettant de faciliter l’accession à la propriété pour les ménages aux revenus modestes. Dans cet article, nous vous présentons en détail les conditions d’éligibilité à ce dispositif encore méconnu du grand public.
Qu’est-ce que le Bail réel solidaire ?
Le BRS a été créé par la loi ALUR en 2014, et sa mise en oeuvre a été précisée par la loi ELAN en 2018. Il s’agit d’un outil juridique qui permet de dissocier la propriété du bâti (la maison ou l’appartement) de celle du terrain. Le terrain reste ainsi la propriété d’un organisme foncier solidaire (OFS), tandis que l’acquéreur ne devient propriétaire que du bâti. Le but est de diminuer le coût d’achat pour l’accédant, en excluant le prix du terrain.
Les conditions liées aux ressources des ménages
Afin de bénéficier d’un BRS, les ménages doivent respecter des plafonds de ressources fixés par l’Etat. Ces plafonds varient selon la composition du foyer et la localisation géographique du logement. Ils sont alignés sur les plafonds applicables au Prêt social location-accession (PSLA), qui sont eux-mêmes basés sur les revenus fiscaux de référence de l’année N-2.
Par exemple, pour un couple sans enfant souhaitant acheter un logement en BRS en zone A (région parisienne, Côte d’Azur et Genevois français), leurs ressources annuelles ne doivent pas dépasser 37 800 euros. En zone B1 (grandes agglomérations françaises), ce plafond est fixé à 30 200 euros.
Les conditions liées au logement
Le logement acquis en BRS doit respecter certaines conditions pour être éligible au dispositif. Tout d’abord, il doit s’agir d’un logement neuf ou en état futur d’achèvement. De plus, le bien immobilier doit respecter les normes de performance énergétique en vigueur, soit la réglementation thermique RT2012 ou le label BBC Effinergie.
Par ailleurs, le prix d’achat du logement en BRS est encadré par des plafonds fixés par arrêté préfectoral. Ces plafonds varient selon la localisation du bien et sa surface habitable. L’objectif est de garantir que les biens acquis en BRS restent accessibles aux ménages modestes.
L’occupation du logement
Le BRS impose également des conditions d’occupation du logement. Celui-ci doit être la résidence principale de l’accédant et ne peut être loué ou utilisé comme résidence secondaire. En cas de vente du logement, l’OFS a un droit de préemption pour racheter le bâti et ainsi garantir la pérennité du dispositif.
Le rôle des organismes fonciers solidaires
Les OFS sont des structures à but non lucratif, agréées par l’Etat, qui ont pour mission de mettre en oeuvre le dispositif BRS. Ils acquièrent et gèrent les terrains, signent les contrats de BRS avec les accédants et veillent au respect des conditions d’éligibilité. Les OFS peuvent être créés par des collectivités territoriales, des organismes HLM ou d’autres acteurs du logement social.
En ce qui concerne les frais liés au BRS, l’accédant doit s’acquitter d’une redevance mensuelle auprès de l’OFS pour l’occupation du terrain. Cette redevance est généralement modeste et permet de maintenir un coût global d’accession à la propriété inférieur à celui d’un achat classique.
Le Bail réel solidaire est donc un dispositif intéressant pour les ménages modestes souhaitant accéder à la propriété. Néanmoins, son succès dépendra de la mobilisation des acteurs locaux et de la capacité des OFS à proposer une offre suffisante sur le territoire français.