Lors de l’achat d’un bien immobilier, la surface privative est un élément primordial à prendre en compte. En effet, elle détermine non seulement le prix du logement, mais aussi les charges et les droits de propriété qui y sont liés. Dans cet article, nous vous proposons de passer en revue les différents aspects de la surface privative et leurs implications sur l’achat d’un bien immobilier.
Définition et calcul de la surface privative
La surface privative d’un bien immobilier correspond à la partie du logement réservée exclusivement à l’usage de son propriétaire. Elle est exprimée en mètres carrés (m²) et se distingue des parties communes d’un immeuble (escaliers, couloirs, etc.) dont l’utilisation est partagée entre tous les copropriétaires.
Pour calculer la surface privative d’un logement, il convient de se référer à la loi Carrez du 18 décembre 1996, qui stipule que « la superficie privative d’un lot ou d’une fraction de lot est égale à la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres ». A noter que certains espaces tels que les caves, garages ou terrasses ne sont pas pris en compte dans ce calcul.
La surface privative et son impact sur le prix d’un bien immobilier
Le prix d’un bien immobilier est généralement calculé en fonction de sa surface privative. Ainsi, plus cette dernière est importante, plus le logement sera coûteux. Dans certains cas, la surface privative peut être majorée ou minorée en fonction des caractéristiques du bien (situation géographique, étage, etc.). Il est donc essentiel de bien vérifier cette donnée lors de l’achat d’un logement.
« La surface privative est un élément déterminant dans la fixation du prix d’un bien immobilier. Elle permet de comparer les offres et d’établir des ratios prix/surface pour déterminer si une offre est intéressante ou non », explique Stéphane Plaza, expert en immobilier et animateur de l’émission « Recherche appartement ou maison » sur M6.
Les charges et droits liés à la surface privative
Dans le cadre d’une copropriété, les charges et les droits sont généralement répartis entre les copropriétaires en fonction de leur surface privative. Ainsi, plus un logement est grand, plus son propriétaire devra s’acquitter de charges importantes (entretien des parties communes, chauffage collectif, etc.). De même, les droits de vote lors des assemblées générales sont souvent proportionnels à la surface privative de chaque copropriétaire.
Cependant, il existe des exceptions à cette règle : certaines copropriétés peuvent décider d’une répartition différente des charges ou des droits, par exemple en fonction de la valeur de chaque bien. Il est donc important de se renseigner sur les modalités de répartition des charges et droits avant d’acheter un bien immobilier en copropriété.
Les erreurs de surface privative et leurs conséquences
Il n’est pas rare que la surface privative indiquée dans un acte de vente soit erronée. Ces erreurs peuvent être volontaires (dans le but d’augmenter artificiellement le prix du bien) ou involontaires (dues à une méconnaissance des règles de calcul).
En cas d’erreur excédant 5 % de la surface privative réelle, l’acheteur peut demander une diminution proportionnelle du prix du bien. Toutefois, cette action doit être engagée dans un délai d’un an à compter de la signature de l’acte authentique de vente.
« Les erreurs sur la surface privative sont souvent source de litiges entre vendeurs et acheteurs. Il est donc primordial d’être vigilant et, si nécessaire, de faire appel à un professionnel pour vérifier les mesures avant l’achat », conseille Stéphane Plaza.
Comment s’assurer de la justesse de la surface privative ?
Pour éviter les mauvaises surprises liées à une erreur sur la surface privative, il est recommandé :
- de vérifier que le calcul a été effectué conformément à la loi Carrez ;
- de demander au vendeur un diagnostic immobilier réalisé par un professionnel certifié ;
- d’envisager de réaliser soi-même les mesures ou de faire appel à un expert (architecte, géomètre, etc.) en cas de doute.
En conclusion, la surface privative est un élément clé à ne pas négliger lors de l’achat d’un bien immobilier. Elle influe sur le prix du logement, les charges et les droits de propriété, et peut être source de litiges en cas d’erreur. Il est donc essentiel de s’informer sur ce sujet et de vérifier les données fournies par le vendeur pour éviter les désagréments.