Devenir propriétaire est un rêve pour de nombreux Français, mais il peut sembler inaccessible lorsqu’on n’a pas d’apport personnel à mettre sur la table. Est-il pour autant impossible d’acheter une maison sans apport ? Quelles sont les solutions pour financer son projet immobilier sans épargne préalable ? Cet article fait le point sur les différentes options et les conditions à remplir pour parvenir à acheter une maison sans apport.
Le principe de l’achat immobilier sans apport
L’apport personnel est souvent considéré comme une condition sine qua non pour obtenir un prêt immobilier. Il correspond généralement à 10% du montant du bien, et permet de couvrir les frais de notaire, les frais de garantie et les éventuels travaux. Cependant, il est possible de réaliser un achat immobilier sans apport, en sollicitant un crédit à 110% : cela signifie que la banque finance l’intégralité du prix du bien ainsi que les frais annexes.
Même si cette pratique est moins répandue qu’auparavant, certains établissements bancaires acceptent encore d’accorder des prêts immobiliers sans apport. En revanche, ces derniers sont généralement assortis de taux d’intérêt plus élevés et d’une durée plus courte que dans le cas d’un emprunt avec apport.
Les profils concernés par l’achat sans apport
Tous les profils d’emprunteurs ne sont pas éligibles à un achat immobilier sans apport. Les banques étudient en effet plusieurs critères pour déterminer la solvabilité du demandeur et sa capacité à rembourser le prêt :
- Les revenus : ils doivent être suffisamment élevés pour couvrir les mensualités du prêt, ainsi que les charges courantes et les imprévus. Un CDI est souvent requis, ou à défaut une situation professionnelle stable.
- L’endettement : le taux d’endettement (rapport entre les charges mensuelles et les revenus) doit rester inférieur à 33%, voire 25% dans certains cas.
- Le comportement bancaire : les emprunteurs sans apport doivent avoir un historique bancaire irréprochable, sans découvert ni incident de paiement.
- Le projet immobilier : il doit être cohérent avec la situation du demandeur et présenter un intérêt pour la banque (investissement locatif, achat d’une résidence principale, etc.).
Les solutions pour acheter sans apport
Plusieurs dispositifs peuvent permettre de financer l’intégralité de son projet immobilier sans apport :
- Le prêt à taux zéro (PTZ) : destiné aux primo-accédants sous condition de ressources, il permet de financer jusqu’à 40% du montant du bien. Le PTZ est accordé pour l’achat d’une résidence principale, neuve ou ancienne avec travaux.
- Le prêt conventionné : il s’agit d’un prêt immobilier classique, dont les conditions sont fixées par l’État. Il peut financer la totalité du prix du bien et des frais annexes, sans condition de ressources ni obligation d’apport personnel.
- Le prêt d’accession sociale (PAS) : réservé aux ménages aux revenus modestes, il permet de bénéficier d’un taux d’intérêt préférentiel et de la garantie gratuite par l’État. Le PAS peut financer l’intégralité du coût de l’opération immobilière.
- Le prêt épargne-logement : il s’agit d’un crédit accordé en complément d’un plan épargne-logement (PEL) ou d’un compte épargne-logement (CEL). Le montant du prêt dépend de la durée et des intérêts acquis sur le plan ou le compte.
- Les aides locales : certaines collectivités territoriales proposent des dispositifs spécifiques pour soutenir l’accession à la propriété, sous forme de subventions ou de prêts à taux réduit.
Les conseils pour maximiser ses chances de succès
Afin de mettre toutes les chances de son côté pour obtenir un crédit immobilier sans apport, voici quelques conseils à suivre :
- Mettre en avant ses atouts professionnels et financiers : une situation stable, des revenus réguliers, un projet rentable, etc.
- Comparer les offres de plusieurs établissements bancaires et négocier les conditions du prêt (taux d’intérêt, frais de dossier, garanties, etc.).
- Optimiser son budget en réduisant ses charges fixes et en constituant une épargne de précaution.
- Se faire accompagner par un courtier en crédit immobilier, qui pourra présenter le dossier sous son meilleur jour et dénicher les meilleures offres.
Acheter une maison sans apport est donc possible, à condition de présenter un profil solide et de bien préparer son projet. En s’appuyant sur les dispositifs existants et en suivant les conseils d’experts, il est ainsi envisageable de réaliser son rêve immobilier sans disposer d’une épargne préalable.