Le permis de construire est un document incontournable pour toute personne souhaitant se lancer dans un projet immobilier, qu’il s’agisse de la construction d’une maison individuelle, d’un immeuble ou encore d’aménagements extérieurs. Il garantit le respect des règles d’urbanisme et permet à l’administration de contrôler la conformité du projet. Cet article vous guide pas à pas dans les démarches à suivre pour obtenir ce précieux sésame.
1. Qu’est-ce que le permis de construire ?
Le permis de construire est une autorisation administrative délivrée par la mairie de la commune où se situe le terrain concerné. Il concerne les projets de construction ou d’aménagement qui ont une incidence sur l’utilisation du sol ou sur l’environnement. Son objectif est de vérifier que le projet respecte les règles en vigueur, notamment en matière d’urbanisme, d’architecture, de sécurité et d’accessibilité.
2. Quand faut-il demander un permis de construire ?
La demande de permis de construire est obligatoire pour :
- Toute construction nouvelle dont la surface de plancher dépasse 20 m² (ou 40 m² si elle se situe dans une zone urbaine couverte par un plan local d’urbanisme ou un plan d’occupation des sols).
- L’extension d’un bâtiment existant lorsque la surface de plancher créée est supérieure à 20 m² (ou 40 m² si elle se situe dans une zone urbaine couverte par un plan local d’urbanisme ou un plan d’occupation des sols).
- La modification du volume d’un bâtiment existant ou la création de niveaux supplémentaires.
- Le changement de destination d’un bâtiment entraînant une modification de sa structure ou de ses façades.
En revanche, certaines constructions sont dispensées de permis de construire et nécessitent simplement une déclaration préalable, comme les constructions dont la surface de plancher est inférieure à 20 m², les piscines non couvertes, les murs de moins de 2 mètres de hauteur ou encore les modifications de façade ne modifiant pas l’aspect extérieur du bâtiment.
3. Comment constituer un dossier de demande de permis de construire ?
Le dossier doit être constitué en trois exemplaires et comprendre :
- Le formulaire cerfa n°13406*07 pour une maison individuelle et ses annexes, ou le cerfa n°13409*07 pour les autres constructions.
- Un plan de situation du terrain permettant de le situer dans son environnement (extrait cadastral ou plan IGN).
- Un plan descriptif du terrain et des abords indiquant les limites du terrain, les accès existants et à créer, les réseaux publics existants (eau, électricité, etc.) ainsi que l’emplacement des constructions voisines.
- Un plan en coupe du terrain et de la construction permettant de visualiser l’implantation du bâtiment sur le terrain, son insertion dans le relief et les aménagements prévus.
- Une notice descriptive du projet précisant la nature des travaux, les matériaux utilisés et les caractéristiques des équipements prévus (chauffage, ventilation, etc.).
- Des plans des façades et des toitures du bâtiment permettant d’apprécier son architecture, ses dimensions et ses matériaux.
- Un document graphique permettant d’apprécier l’intégration paysagère du projet (photomontage, perspective, etc.).
- Un formulaire cerfa n°13703*07 attestant de la prise en compte de la réglementation thermique 2012 pour les constructions neuves ou les extensions soumises à permis de construire.
4. Quelles sont les démarches à suivre pour déposer une demande de permis de construire ?
Le dossier doit être déposé en mairie, soit en personne, soit par lettre recommandée avec accusé de réception. La mairie dispose d’un délai d’un mois pour vérifier la complétude du dossier et demander éventuellement des pièces complémentaires. Une fois le dossier complet, un récépissé est délivré au demandeur avec un numéro d’enregistrement et un délai d’instruction qui varie selon la nature du projet :
- 2 mois pour une maison individuelle et ses annexes
- 3 mois pour les autres constructions
Ce délai peut être prolongé une fois si la mairie le justifie par des motifs précis (consultation de services extérieurs, nécessité d’une enquête publique, etc.).
5. Comment est instruite la demande de permis de construire ?
L’instruction de la demande est réalisée par les services de l’urbanisme de la mairie et/ou par des organismes extérieurs (architecte des Bâtiments de France, service départemental d’incendie et de secours, etc.) en fonction des spécificités du projet. Ils vérifient notamment :
- La conformité du projet avec les règles d’urbanisme applicables (plan local d’urbanisme, carte communale, etc.).
- Le respect des servitudes d’utilité publique (protection du patrimoine, prévention des risques naturels ou technologiques, etc.).
- L’adéquation du projet avec les règles de sécurité et d’accessibilité pour les personnes handicapées.
6. Quelles sont les suites possibles après l’instruction ?
Trois décisions peuvent être prises :
- L’accord tacite du permis de construire en l’absence de réponse dans les délais impartis.
- La délivrance du permis de construire par un arrêté municipal motivé.
- Le refus du permis de construire par un arrêté municipal motivé.
En cas de refus ou d’accord partiel, le demandeur dispose d’un délai de deux mois pour contester la décision auprès du maire, par lettre recommandée avec accusé de réception. Si le litige persiste, il peut saisir le tribunal administratif dans un délai de deux mois à compter de la notification de la décision de rejet.
7. Comment utiliser et conserver son permis de construire ?
Une fois obtenu, le permis de construire doit être affiché sur le terrain concerné pendant toute la durée des travaux, de manière visible et lisible depuis la voie publique. Il doit également être transmis aux organismes compétents pour les contrôles techniques et les assurances (contrôleur technique, bureau d’études thermiques, assureur dommages-ouvrage, etc.). Le permis de construire est valable trois ans et peut être prorogé une fois pour une durée d’un an.
En somme, le permis de construire est un passage obligé pour tout projet immobilier d’envergure. Sa demande nécessite la constitution d’un dossier complet et respectueux des règles en vigueur. L’instruction du dossier par les services compétents permet de vérifier que le projet est conforme aux exigences d’urbanisme, de sécurité et d’accessibilité. Une fois obtenu, il convient de bien utiliser et conserver son permis pour mener à bien son projet immobilier en toute sérénité.